La paupérisation des copropriétés

Publié le 19 Août 2024

Le Sénat a mis en place une commission d’enquête pour examiner la paupérisation des copropriétés immobilières en France, une problématique qui touche aussi bien les banlieues des grandes villes que les centres-villes des petites communes. Sur les 750 000 copropriétés en France, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime que 150 000 sont en difficulté. Par ailleurs, un rapport récent souligne qu’en métropole, environ 400 000 logements sont indignes, dont la moitié est occupée par leur propriétaire, souvent incapable de financer les travaux nécessaires ou de quitter leur logement.

La commission cherche à comprendre les causes de ce phénomène, à le quantifier et à évaluer les moyens de prévenir la dégradation des copropriétés. Elle s’intéresse également aux solutions pour redresser les copropriétés en difficulté, en particulier dans les communes disposant de peu de ressources spécialisées. Pour enrichir ses travaux, la commission a organisé une consultation citoyenne, recueillant l’avis de près de 1 000 habitants concernés. Le rapport final, publié le 23 juillet 2024, appelle à une meilleure connaissance de la situation pour mieux la combattre, révélant que le phénomène est largement sous-estimé.

Environ un tiers des résidences principales sont en copropriété, mais ces dernières restent mal connues. Bien que 578 000 copropriétés soient immatriculées au registre national, plus de 300 000 ne le sont pas, principalement des petites copropriétés mal gérées. Les chiffres actuels, tels que ceux de la Banque des territoires, indiquent que 215 000 copropriétés ont des impayés représentant au moins 20 % de leur budget annuel, et 35 % des copropriétés ont un DPE de classe F ou G. En Île-de-France, la moitié des logements indignes sont en copropriété.

La paupérisation des copropriétés résulte souvent du vieillissement des immeubles et des difficultés financières des copropriétaires, souvent sous le seuil de pauvreté. Ce cycle vicieux entraîne la dégradation des biens, la dévalorisation, et l’arrivée de copropriétaires plus pauvres ou de marchands de sommeil, transformant ces copropriétés en « parc social de fait » et exacerbant la crise du logement. Les outils publics actuels, comme les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) et le Plan initiative copropriétés (PIC), ne suffisent pas à couvrir toutes les copropriétés en difficulté, notamment les petites en zone diffuse, qui restent largement hors du champ des politiques publiques actuelles.